2019年一、二級市場表現(xiàn)背離

各級城市表現(xiàn)分化

2019年山東省房地產(chǎn)政策環(huán)境平穩(wěn)，以濟南和青島為代表的區(qū)域中心城市在網(wǎng)簽和人才落戶方面略有松動。土地市場在預(yù)期范圍內(nèi)穩(wěn)定發(fā)展，上半年仍有多宗高價地出現(xiàn)，全年成交量穩(wěn)定，但整體表現(xiàn)波瀾不驚。樓市成交保持中高位運行，開發(fā)企業(yè)力圖通過降價促銷應(yīng)對供應(yīng)量激增、競爭加劇的市場環(huán)境，但樓盤價格下調(diào)加重客戶觀望心理，市場預(yù)期多元化特征顯現(xiàn)，2020年房地產(chǎn)市場走勢成為各方爭議焦點。

2020年市場預(yù)期終結(jié)分化

樓市進入穩(wěn)定發(fā)展軌道

政策持續(xù)穩(wěn)定 因城施策方向不變

2019中央經(jīng)濟工作會議在2020年總體工作中對房地產(chǎn)重申“房住不炒”“因城施策”“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”等調(diào)控導(dǎo)向。在因城施策的政策權(quán)限內(nèi)，各級地方政府也將根據(jù)方向不變、整體力度不減原則，對各自城市的房地產(chǎn)政策進行針對性微調(diào)。

2020年，濟青兩地將延續(xù)人才引進和網(wǎng)簽放松等政策，支持合理的自住需求、保證城市發(fā)展活力。臨沂等部分供求關(guān)系緊張、市場維持高位的城市，政府將加大監(jiān)管力度，整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，引導(dǎo)市場平穩(wěn)發(fā)展。其他城市則將針對微觀市場情況對政策進行持續(xù)深化調(diào)整。

土地市場平穩(wěn) 行業(yè)新巨頭或?qū)@現(xiàn)

在宏觀政策趨穩(wěn)的背景下，土地市場將繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)計2020年將通過多元的土地供應(yīng)機制維護地價穩(wěn)定。

以濟南和青島為代表的區(qū)域中心城市，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)提升、城市空間與規(guī)模擴容、人口與其他要素集聚仍是城市后續(xù)發(fā)展的主旋律。在城市發(fā)展前景看好的前提下，扎根濟青的一線房企和優(yōu)質(zhì)本土企業(yè)將持續(xù)土地跟蹤；前期未能進駐城市的企業(yè)，也將戰(zhàn)略性拿地布局。因此，濟青兩市仍是房地產(chǎn)發(fā)展的主陣地，企業(yè)拿地更趨理性，土地供求將保持平穩(wěn)發(fā)展。

三四線城市和縣域城市土地市場將逐漸分化。濟寧和臨沂等具備一定經(jīng)濟基礎(chǔ)和發(fā)展前景的城市，仍是諸多房企補倉拿地的主要選擇。其他經(jīng)濟發(fā)展受限的城市，土地供求規(guī)模或有小幅縮減。

隨著中國經(jīng)濟進入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸向提質(zhì)增效方面轉(zhuǎn)型。后續(xù)供地結(jié)構(gòu)將逐漸變化，濟青等區(qū)域中心城市產(chǎn)業(yè)用地占比持續(xù)增加，并向三四線城市傳導(dǎo)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新興開發(fā)業(yè)務(wù)的蓬勃發(fā)展，將在傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)之外催生大量行業(yè)新巨頭。

樓市結(jié)束盤整 消費重拾信心

樓市層面，濟南和青島等區(qū)域中心城市將繼續(xù)保持中高位運行。在經(jīng)歷了供應(yīng)量激增、競爭加劇的市場環(huán)境后，行業(yè)利潤空間不斷壓縮，房價筑底基本完成。而以濟寧和臨沂為代表的三四線城市，由于市場供不應(yīng)求而導(dǎo)致的高熱局面將不斷緩解，樓市價格回歸正常水平。

成交結(jié)構(gòu)層面，各城市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將持續(xù)兩極分化的態(tài)勢，剛需和改善需求同時釋放。資源條件優(yōu)質(zhì)的核心片區(qū)，受地段、配套、產(chǎn)品等多重因素影響，改善需求將保持活躍，舒適型產(chǎn)品需求旺盛。供應(yīng)充足、競爭激烈的外圍區(qū)域，在經(jīng)歷價格大幅調(diào)整后，剛性需求得到充分釋放，成交面積區(qū)間結(jié)構(gòu)性減小。由于剛需客戶對總價敏感度較高，小戶型成交比例上升、產(chǎn)品套均面積小型化趨勢將進一步延續(xù)。

產(chǎn)品層面，在供應(yīng)量充足的買方市場主導(dǎo)下，微觀競爭水平將進一步提升，產(chǎn)品和服務(wù)成為開發(fā)企業(yè)的核心競爭價值。首次推動樓盤綜合品質(zhì)升級，濟青兩市甚至將會出現(xiàn)全國首發(fā)產(chǎn)品。

消費者層面，購房客戶將繼續(xù)保持理性。2020年樓市將完成階段性調(diào)整，市場進一步確認(rèn)并形成共識，各方搖擺不定的局面將重新調(diào)和，客戶重拾市場信心，消費回歸穩(wěn)定。（本文資料由合富研究院（山東）提供）